Inhalt der Stellungnahme vom 29.09.2021 & 14.11.2021:

Sehr geehrte Damen und Herren,

in der oben bezeichneten Angelegenheit haben mich […], als Eigentümer des vorgenannten Grundstückes mit der anwaltlichen Vertretung beauftragt. Eine Vollmacht ist in Ablichtung beigefügt. Zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 76 "Nördlich der Hartwaldstraße“ erhebe ich für […] folgende Einwendungen:

1. Der Bebauungsplan kann nicht im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden; die Voraussetzungen des § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB liegen nicht vor. §13a Abs. 1 Satz 1 BauGB beschränkt den Anwendungsbereich des beschleunigten Verfahrens nicht nur räumlich, sondern auch inhaltlich. Begünstigt werden nur Bebauungspläne für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder eine andere Maßnahme der Innenentwicklung. Dabei kommt es nicht darauf an, wie die Gemeinde die von ihr mit dem Bebauungsplan beabsichtigten Maßnahmen bezeichnet, sondern allein darauf, dass sie mit diesen „Innenentwicklung" i.S.d. Vorschrift betreibt. Nach dem Entwurf der Begründung soll "die bauliche Dichte und die Art der Bebauung dem Gebietscharakter im Wesentlichen erhalten bleiben" (Seite 3). Damit findet keine Innen-„Entwicklung" statt, das vorhandene Baurecht wird vielmehr statisch "eingefangen“. Daher kann das Verfahren nach § 13a BauGB nicht zur Anwendung kommen.

2. Die angestrebte Festsetzung einer GRZ von 0,4 setzt sich nicht mit der Frage auseinander, inwieweit dadurch in das nach § 34 Abs. 1 BauGB vermittelte Bestandbaurecht auf dem Grundstück Lindengreppenstraße 29, Fl.-Nr. 1688/52, eingegriffen wird. Die durch die östlich gelegenen Grundstücke im Plangebiet vermittelte Bebaubarkeit hinsichtlich des absoluten Maßes der baulichen Nutzung durfte deutlich über einer zulässigen (Gesamt-) Grundfläche liegen, die - umgerechnet - einer GRZ von 0,4 entspricht.

3. Der in § 2 Abs. 2 festgesetzte untere Bezugspunkt für die Wandhöhe bzw. Gesamthöhe ist zu unbestimmt. Die Zuordnung einer Hausnummer hat zudem keine planungsrechtliche Relevanz.

4. Da für die WA 2.1 und 2.2 keine Wandhöhe festgesetzt wird, ist unklar, ob – insbesondere im Zusammenwirken mit der Festsetzung zum unteren Bezugspunkt – überhaupt noch „vernünftige" Wandhöhen zulässig bleiben.

5. Eine planerische Konzeption ist im Übrigen bei den Festsetzungen zu Wand- und Gebäudehöhen nicht zu erkennen: Auf den Grundstücken im WA 1 soll eine Bebauung bis 9,5 Meter Gesamthöhe möglich sein, warum nicht im WA 2.1? Für das WA 2.2 gelten wiederum völlig andere Vorgaben. Bei den auf der anderen Seite an der Lindengreppenstraße liegenden Häusern (mit geraden Hausnummern) gilt eine Höhe von 12,00 Metern, gemessen von der modellierten/aufgeschütteten Gebäudekante (Bezugspunkt ist hier also nicht die wesentlich viel tiefer liegende Lindengreppenstraße) hangabwärts. Im Bestand des Bebauungsplanes Nr. 76 existieren Bebauungen seit über 10 Jahren mit einer Höhe von weit mehr als 9,5 m über dem Straßenniveau der Hartwaldstraße. An der Lindengreppe, Kreutweg 2, wurde ein teilweise 2-geschoßiges Haus um ein zusätzliches Geschoß auf teilweise 3-geschoßig erhöht. Auch hier ist zu prüfen, ob durch den Bebauungsplan bestehendes Baurecht genommen wird.

6. Die in der Planzeichnung festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche („Baufenster") für das Grundstück Lindengreppenstraße 29, Fl.-Nr. 1688/52, lässt eine Bebauung nur auf etwas mehr als 50% der Grundstücksfläche zu. Bei allen anderen Grundstücken im Plangebiet wird eine Bebauung bis auf wenige Meter an, die Grundstücksgrenze zugelassen. Das vergleichsweise enge Baufenster schränkt damit eine Bebauung des Grundstückes, das ohnehin wegen seines spitz zulaufenden Zuschnittes nur unter erschwerten Bedingungen bebaubar ist, unnötig weiter ein.

7. Hinzu tritt die Beschränkung auf zwei Wohnungen pro Wohngebäude in § 4 der textlichen Festsetzungen. Dadurch wird die unter 5.) dargelegte Problematik verschärft, da eine Bebauung mit zwei Einzelhäusern und damit bis zu vier Wohneinheiten abstandsflächenrechtlich kaum möglich ist und bei Bebauung mit nur einem Baukörper nur zwei verhältnismäßig große Wohnungen entstehen können. Das Grundstück Lindengreppenstraße 29 kann gemessen an seiner Größe damit mit deutlich weniger Wohneinheiten bebaut werden als die übrigen Grundstücke. Eine städtebauliche Rechtfertigung ist dafür nicht erkennbar zumal auf diese Weise Nachverdichtung verhindert und nicht gefördert wird. Bei der Festsetzung der zulässigen Wohneinheiten pro Wohngebäude in § 4 der textlichen Festsetzungen ist zudem unklar, ob sich diese auf die Doppelhaushälfte oder das Doppelhaus beziehen soll.

Wir bitten um Berücksichtigung der Einwendungen im weiteren Verfahren.

Sehr geehrter Herr […],

wir danken Ihnen und Herrn […] nochmals für das angenehme Gespräch zu den von uns vorgebrachten Änderungswünsche am Bebauungsplan nördlich der Hartwaldstraße. Ganz toll fanden mein Sohn […] und ich, dass Sie sich des Themas angenommen und sofort Lösungsansätze mit uns diskutiert haben.

Da nun die Überarbeitung des Bebauungsplanes ansteht, möchten wir Ihnen unsere in einer Stunde vorgebrachten Anregungen nochmals in wenigen Worten aktualisiert zusammenfassen.

Der derzeitige Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt aus unserer Sicht die außerordentliche Größe und die Lage des Grundstücks an der Lindengreppenstraße und der Hartwaldstraße nicht ausreichend. Wir meinen sogar, dass der Bebauungsplanentwurf eine ökologisch und ökonomisch sinnvolle Nachverdichtung auf dem Grundstück verhindert. Ihren Gedanken zur Lösung folgend, schlagen wir deshalb zwei Änderungen am Bebauungsplan vor:

- Erweiterung des Baufensters auf das gesamte Grundstück – abzüglich der Baugrenzen – analog zu den anderen Grundstücken

- Die Höhe der baulichen Anlagen sollte, von der Lindengreppenstraße aus betrachtet, zwei Vollgeschoße mit einem Sattel- bzw. Pultdach zur Nutzung der Sonnenenergie erlauben. Wie beim Teilgebiet WA 1 sollte die Wandhöhe 6,80m und die Gesamthöhe 9,50m, mit dem Bezugspunkt Lindengreppenstraße, betragen. Diese Regelung könnte einheitlich für das Teilgebiet WA 2.1 auch für WA 2.2, also für die Bebauung an der Lindengreppenstraße mit den ungeraden Hausnummern inklusiv dem Kreutweg generell geregelt werden. Diese Lösung würde auch den möglichen Bauumfang für die Grundstücke nördlich der Lindengreppe an den Bauumfang südlich der Lindengreppe anpassen und so für Fairness und Gleichbehandlung sorgen. Im südlichen Teil der Lindengreppe legt der Bebauungsplan Nr. 63 eine Gesamthöhe von 12 Meter, bezogen auf die OK Fertigfußboden, fest.

Aber auch eine isolierte Lösung für unser Grundstück an der Lindengreppenstraße 29 wäre wohl eine gute Lösung, die sich durch die besondere Lage des Grundstücks rechtfertigt.

Mit diesen vorgeschlagenen Änderungen sehen wir, wie in der Begründung zum Beb. Plan 76 beschrieben, den sparsamen Umgang mit Grund und Boden gemäß § 1a BauGB eine verträgliche Nachverdichtung durch einen Ersatzbau oder Aufstockung unter Einhaltung des Gebietscharakters im Wesentlichen als erfüllt.

Wir hoffen auf Ihr Verständnis für unsere Belange und vertrauen auf Ihr fachliches Können sowie Verhandlungsgeschick bei der Überarbeitung des Bebauungsplans.

Übrigens haben wir inzwischen mit Mitgliedern aller Fraktionen des Gemeinderates Gespräche geführt. Auch diese zeigten großes Verständnis für unsere Änderungswünsche zum Entwurf des Bebauungsplans.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtlich/fachliche Würdigung:

1. Im Städtebau sieht die Innenentwicklung vor, einerseits den notwendigen Flächenbedarf durch Nutzungen von innerörtlichen und bereits erschlossenen Flächen zu decken, sodass eine weitere Ausweisung von Flächen im Außenbereich nicht notwendig wird. Andererseits soll auch eine Stärkung der Attraktivität vorhandener Siedlungsbereiche angestrebt werden. Bei dem Flächenrecycling sind hierbei aber nicht nur unbebaute Grundstücke im Innenbereich gemeint, sondern auch Grundstücksflächen, welche nicht entsprechend ihrer städtebaulichen Potenziale genutzt werden. Aufgrund der Vielzahl an Anregungen zum Bebauungsplanentwurf wurde im weiteren Planungsverlauf der Bebauungsplanentwurf überarbeitet. Der Markt Mering beabsichtigt nunmehr mit der Aufstellung des Bebauungsplanes die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur zu sichern. Einerseits soll aufgrund der Südhanglange hierbei insbesondere die Höhenentwicklung gemäß dem Bestand geordnet werden, andererseits die klar ablesbare Dachlandschaft erhalten und gesichert werden. Der Markt Mering teilt grundsätzlich nicht die Ansicht des Anregers, dass das Verfahren nicht im 13 a BauGB aufgestellt werden kann. Aus Gründen der Rechtssicherheit, insbesondere nach dem Paradigmenwechsel von der Zielsetzung der Nachverdichtung zur Sicherung der Quartiersprägung, wird in ein Regelverfahren gewechselt.  Für das Bauleitplanverfahren bedeutet dies, dass von dem beschleunigtem Verfahren nach § 13 a BauGB in ein Regelverfahren gewechselt wird. Die aus dem beschleunigtem Verfahren nach § 13 a BauGB erfolgte Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB, wird hierbei als die frühzeigte Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 für das nun fortgeführte Regelverfahren angerechnet. Es erfolgt im weiteren Bauleitplanverfahren eine weitere Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB.

2. Durch die Voruntersuchung wurde ermittelt, dass das Grundstück Lindengreppenstraße 29, Fl.-Nr. 1688/52 im Bestand eine GRZ I (Hauptgebäude) von 0,14 aufweist. Die GRZ II (mit Nebenanlagen und Erschließungsflächen) wurde mittels des Luftbildes aus dem BayernAtlas (Stand 2020) ermittelt und ergibt einen Wert von ca. 0,27. Das direkt nordöstlich angrenzende Nachbargrundstück weist eine GRZ I von 0,3 und eine GRZ II von ca. 0,78 auf. Da es sich hier um einen Bestand handelt, bei welchem nicht sicher festgestellt werden kann, welche baulichen Anlagen mit der notwendigen Genehmigung errichtet wurden, kann dies nicht der alleinige Maßstab für sämtliche angrenzenden zukünftigen Bebauung sein. Bei den in der Stellungnahme angesprochenen Grundstücken, handelt es sich zudem um eine Hausgruppe, welche grundsätzlich ein verdichtetes Wohnen darstellt. Diese Hausgruppe steht allerdings im Vergleich mit der näheren Umgebung isoliert da. In der näheren Umgebung ist das prägende Element das Einzel- und Doppelhaus, welche eine stufenweise abnehmende verdichtete Wohnform darstellt. Der überarbeitete Bebauungsplanentwurf sieht vor, die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur über den Bestand hinaus zu sichern um den Gebietscharakter zu erhalten. Für eine gewisse Flexibilität orientiert man sich bei der festgesetzten GRZ an den Orientierungswerten der BauNVO. Der Markt Mering weist darauf hin, dass unter Wahrung der Bestandssituation, die Festsetzung von einer GRZ von 0,4, sich für den Anreger keine Einschränkungen gegenüber dem § 34 BauGB ergeben.

3. Für den ersten Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 76 wurden die vorhandenen Bauantragsunterlagen herangezogen. Die vorgebrachten Anregungen der Behörden sowie der Bürger und Bürgerinnen wurden im weiteren Planungsprozess einbezogen. Aufgrund dessen wurde unter anderem eine Vermessung der Bestandsgebäude durchgeführt. Diese dient für den überarbeiteten Bebauungsplanentwurf als Grundlage für die Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen im Plangebiet.

Nunmehr sichert der Bebauungsplan die vorhandenen Baurechte sowie die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur über den Bestand hinaus. Die Hartwaldstraße 27 ist nun nicht mehr der alleinige Bezugspunkt, vielmehr wird das Plangebiet anhand der vorherrschenden und prägenden städtebauliche Struktur unterteilt und festgesetzt.

In der Planzeichnung sind nun aus der Vermessung für jedes Grundstück Höhenpunkte auf der jeweiligen Erschließungsstraße definiert und dem Grundstück mittels einer Nummer zugeordnet. Jeweils von diesem zugeordneten Punkt aus ist für die Grundstücke die zulässige Wand- und Gesamthöhe zu ermitteln. Das westliche Eckgrundstück (Fl.Nr. 1688/52) stellt einen Sonderfall dar, da dieses Grundstück an zwei Straßen angrenzt. Daher ist man in der überarbeiteten Planung dazu übergegangen, zwei Höhenpunkte zu definieren. Einer von der Lindengreppenstraße und einer von der Hartwaldstraße. Dem Grundstückseigentümer bleibt dabei selbst überlassen, welcher der beiden Punkte zur Ermittlung der max. Höhen herangezogen wird. Nachfolgende Grafik zeigt die Untergliederung des Gebiets, basieren auf die zulässigen maximalen Gesamthöhen.

4. Für den ersten Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 76 wurden die vorhandenen Bauantragsunterlagen herangezogen. Die vorgebrachten Anregungen der Behörden sowie der Bürger und Bürgerinnen wurden im weiteren Planungsprozess einbezogen. Aufgrund dessen wurde unter anderem eine Vermessung der Bestandsgebäude durchgeführt. Diese dient als Grundlage für die Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen im Plangebiet.

Nunmehr sichert der Bebauungsplan die vorhandenen Baurechte sowie die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur über den Bestand hinaus. Die Hartwaldstraße 27 ist nun nicht mehr der alleinige Bezugspunkt, vielmehr wird das Plangebiet anhand der vorherrschenden und prägenden städtebauliche Struktur unterteilt und festgesetzt. Siehe hierzu auch die Grafik aus Nr. 3. Die maximalen Höhen sind jeweils von dem Grundstück zugeordnetem Höhenpunkt in m ü. NHN zu messen.

Bei Flachdächern ist keine Wandhöhe notwendig, da die Wandhöhe der Gesamthöhe entspricht. Für das westliche Eckgrundstück wurden aufgrund der zwei Bezugspunkte auch Wandhöhen mit festgesetzt. Zusätzlich wird durch die festgesetzte Gesamthöhe sowie der Dachneigung die Wandhöhe bestimmt.

5. Wie bereits vorausgehend beschrieben wurde im Zuge der weiteren Planung und der eingegangenen Anregungen eine Vermessung der Bestandbebauung veranlasst. Der überarbeitete Bebauungsplan sichert nun die vorhandenen Baurechte sowie die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur über den Bestand hinaus. Auf dieser Grundlage wurde unter Berücksichtigung eines gewissen Spielraumes für energetische Sanierungsarbeiten, die Höhenfestsetzungen getroffen. Unter anderem dafür wurde das Gebiet in unterschiedliche WA’s gegliedert (siehe vorausgehende Grafik aus Nr. 3.)  

Zur Ermittlung der zulässigen Wand- und Gesamthöhe hat man sich nun am Bestand orientiert. Zudem wurde bei den geneigten Dachformen auch die Firstrichtung festgesetzt, sodass die niedrigeren Gebäudeseiten (Traufe) zu den Nachbargrundstücken und der öffentlichen Verkehrsfläche orientiert ist.

Der Markt Mering verfolg mit dem Bebauungsplan in der jetzigen Fassung eine klare planerische Konzeption, die darin besteht in dem Gesamtquartier die unterschiedlichen Prägungen zu erfassen und zu sichern, dabei jedoch gleichzeitig eine gewisse Flexibilität bei Neu- und Umbauten sowie Sanierungsmaßnahmen zu gewährleisten.

6. Um die Flexibilität der Bebauung auf dem Grundstück zu erhöhen, wird das Baufenster sehr großzügig bis zum Mindestabstand von 3 m zur Straßenbegrenzungslinie erweitert, dies ist unter anderem Begründet, da das Grundstück eine besondere Lage angesitzg der beidseitig angrenzenden Erschließungsstraßen und damit keinen direkt angrenzenden Ober- oder Unteranlieger hat. 

7. Die Anzahl der vorhandenen Wohnungen im Bestand wurde im Zuge der Bestandsaufnahme ermitteln und zeigt eine klare Prägung des Plangebietes auf. Bis zu 83 % der Gebäude (Einzelhaus, Doppelhaushälfte, Einzelhaus der Hausgruppe) besitzen im Bestand lediglich eine Wohneinheit. 9 % (zwei Doppelhaushälften) haben lediglich zwei Wohneinheiten. Zudem gibt es einen Leerstand und eine Baulücke. Die Festsetzung soll es ermöglichen, für jedes Wohngebäude (Einzelhaus, Doppelhaushälfte, Einzelhaus der Hausgruppe) zwei Wohnungen bereitstellen zu können. Die Festsetzung wird hierzu rechtsredaktionell angepasst, sodass es zu keinen Missverständnissen bei den unterschiedlichen Gebäudetypologien kommt.

Um den städtebaulichen Charakter (überwiegend Einfamilienhäuser) zu sichern, wird je Einzelhaus die höchstzulässige Zahl der Wohnungen auf zwei festgesetzt. Dadurch wird unter anderem auch ein Mehrgenerationenhaus ermöglicht aber gleichzeitig eine zu starke Verdichtung des Wohngebietes vermieden. Gleichzeitig wird dadurch der zusätzliche motorisierte Individualverkehr gesteuert.

Der Markt Mering bedankt sich für die Zusammenfassung des Gespräches. Aufgrund aller vorgebrachten Anregungen wurde der Bebauungsplanentwurf nochmals überarbeitet. Ziel ist es nunmehr die bestehende und über die Jahre hinweg gewachsene Struktur des Plangebietes zu waren. Der überarbeitete Bebauungsplanentwurf sichert daher nun die vorhandenen Baurechte sowie die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur. Die veranlasste Bestandvermessung der Gebäude wurde unter Berücksichtigung eines gewissen Spielraumes für energetische Sanierungsarbeiten, als Grundlage für die Höhenfestsetzungen herangezogen.

Zudem wurde für eine größere Flexibilität das Baufenster auf dem Grundstück analog zu den anderen Grundstücken angepasst und die Baugrenze bis auf 3 m zur Grundstücksgrenze erweitert.

Aufgrund den vorgebrachten Anregungen und Bedenken der Bürger und Bürgerinnen, hat man sich bei der Überarbeitung dazu entschlossen die aus der städtebaulichen Voruntersuchung hervorgehende Dachlandschaft im Quartier zu erhalten und festzusetzen. Die Planung wird dahingehend angepasst, dass die westlichen Grundstücke der Hartwaldstraße ab der Hausnummer 23 sowie die nördlich angrenzenden Grundstücke der Lindengreppenstraße nur mit Flachdachgebäuden bebaut werden dürfen. Auf den in der Hartwaldstraße restlichen östlichen Grundstücken sind dagegen wie bereits im Bestand vorhanden Sattel- und versetzte Pultdächer zulässig während bei den Grundstücken entlang des Kreutweg’s Sattel- und Flachdächer zulässig sind. Städtebaulich eigenständig zu betrachten ist das Eckgrundstück im Westen, welches an die Lindengreppen- als auch Hartwaldstraße angrenzt. Aufgrund der eigenständigen Lage des Grundstückes im Plangebiet (keine nördlich bzw. südlich angrenzenden Nachbargrundstücke) werden hier auch Sattel- und Flachdächer zugelassen.

Eine Nutzung der Sonnenenergie ist sowohl bei geneigten Dächern als auch bei Flachdächern gleichermaßen möglich. Flachdächer bieten dahingehend den Vorteil, dass bei einer Kombination aus Dachflächenbegrünung und Solarnutzung, es aufgrund der reduzierten Umgebungstemperatur, zu einer Erhöhung des Wirkungsgrades der Solarzellen kommt.

Finanzielle Auswirkungen: