Inhalt der Stellungnahme vom 20.09.2021:

Stellungnahme und Einspruch Bebauungsplan Nr. 76 "Nördlich der Hartwaldstraße" in der Fassung vom 29.07.2021

Sehr geehrte Damen und Herren, […],

hiermit widersprechen wir der geplanten Bauhöhe im oben genannten Gebiet, mit welcher wir nicht einverstanden sind.

Das Gebiet der Lindengreppenstraße rechterhand bergauf besteht ausschließlich aus Bungalows mit Flachdach, dies ergibt ein einheitliches Bild, das sämtliche Anwohner erhalten wollen! Ebenso besteht der westliche Teil der Hartwaldstraße aus Bungalows mit Flachdach.

Wir als Anwohner der Lindengreppenstraße sind am schlimmsten betroffen, da diese eine enorme Steigung aufweist, die im Bebauungsplan nicht berücksichtigt wird. Bei Hausnummer 29 (grenzt an die Hartwaldstraße, sowie Lindengreppenstraße) liegt das Niveau leicht ansteigend, hingegen liegt Hausnummer 17 am Berg. Gerade Hausnummer 23, 25 und 27 der Lindengreppenstraße haben ein vorgelegtes Gebäude der Hartwaldstraße, welches direkt an den Garten grenzt, hier kann unmöglich ein Haus mit dieser Höhe errichtet werden. Wir wären "eingesperrt"!

Gerade wir als junge Familie mit Kindern war diese Art Wohngegend für die Kaufentscheidug maßgeblich gewesen. Sicherlich ist Ihnen die aktuelle Immobilienlage und deren Preise bekannt. Einige Familien haben durch hohe Kredite ein Eigenheim erworben, das durch den bevorstehenden Bebauungsplan nicht nur einen massiven Wertverlust der Immobilien, sondern viel schlimmer, auch noch einen enormen Verlust der Wohn- und Lebensqualität mit sich bringt. Daher widersprechen wir hiermit ausdrücklich dem Bauvorhaben und Bebauungsplan.

Wir konnten bereits vor Ort mit Herrn Bürgermeister […] die Situation besprechen und laden den Bauausschuß der Gemeinde Mering gerne zu einer persönlichen Besichtigung ein.

Anlagen:

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Der Markt Mering bedankt sich für die vorgebrachten Bedenken und Anregungen. Die Gebäudetypologie wurde in einer vorausgegangenen Bestandsaufnahme analysiert. Flachdächer sowie Satteldächer sind hierbei die zwei prägenden Dachelemente im Plangebiet. Eine Ausnahme bildet das mittig der Hartwaldstraße stehende Gebäude mit einem versetzten Pultdach, welches aber optisch wie das Satteldach zu den geneigten Dächern zählt.

Aufgrund den vorgebrachten Anregungen und Bedenken der Bürger und Bürgerinnen, hat man sich bei der Überarbeitung dazu entschlossen die aus der städtebaulichen Voruntersuchung hervorgehende Dachlandschaf im Quartier zu erhalten und festzusetzten. Die Planung wird dahingehend angepasst, dass die westlichen Grundstücke der Hartwaldstraße ab der Hausnummer 23 sowie die nördlich angrenzenden Grundstücke der Lindengreppenstraße nur mit Flachdachgebäuden bebaut werden dürfen. Auf den in der Hartwaldstraße restlichen östlichen Grundstücken sind dagegen wie bereits im Bestand vorhanden Sattel- und versetzte Pultdächer zulässig während bei den Grundstücken entlang des Kreutweg’s Sattel- und Flachdächer zulässig sind. Städtebaulich eigenständig zu betrachten ist das Eckgrundstück im Westen, welches an die Lindengreppen- als auch Hartwaldstraße angrenzt.  Aufgrund der eigenständigen Lage des Grundstückes im Plangebiet (keine nördlich bzw. südlich angrenzenden Nachbargrundstücke) werden hier auch Sattel- und Flachdächer zugelassen.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass bei jedem Bauvorhaben die örtliche sowie landesspezifischen Bauvorschriften einzuhalten sind. So ist auch die vom Markt Mering erlassene Abstandflächensatzung zu berücksichtigen. Dadurch wird eine ausreichende Belichtung und Belüftung sowie der Brandschutz und Sozialabstand der benachbarten Gebäude sichergestellt. Zudem ist bei geneigten Dächer die festsetzte Firstrichtung einzuhalten. Im Plangebiet sind die Gebäude traufständig zur jeweiligen Erschließungsstraße zu errichten, was bedeutet, dass die höhere Giebelseite weder zur Straßenseite noch zu den südlichen Grundstücken ausgerichtet werden können.

Die Hanglage wurde in der Planung durchaus mit einbezogen. Daher wurde für den Bezugspunkt der Wand- und Gesamthöhe die jeweils zugeordnete Erschließungsstraße gewählt. Diese ist fest fixiert und spiegelt auch den Geländeanstieg wieder. Im weiteren Planungsverlauf wurde eine Vermessung des Gebäudebestandes vorgenommen. In der Planzeichnung sind nun für jedes Grundstück Höhenpunkte auf der jeweiligen Erschließungsstraße Definiert und dem Grundstück mittels einer Nummer zugeordnet. Jeweils von diesem Punkt aus ist für alle Grundstücke die zulässige Wand- und Gesamthöhe zu ermitteln.

Während die Grundstückseigentümer entlang der Lindengreppenstraße und Kreutweg ein in den Hang vollständig eingegrabenes Untergeschoss haben, welches in Richtung Süden geöffnet ist, sind bei den Grundstückseigentümern entlang der Hartwaldstraße kaum in den Hang eingegrabene Geschosse vorhanden. Teilweise sind hier eingegrabene Untergeschosse / Kellergeschosse vorhanden.

Wie bereits vorab erwähnt, war die Steigung des Geländes durch den Höhenbezugspunk (Oberkante Erschließungsstraße) berücksichtig und so für alle Grundstückseigentürmern gleich. Dem überarbeiteten Entwurf liegen nun die Vermessungsdaten des Bestandes zu Grunde. Die Aufnahmepunkte von der jeweiligen Erschließungsstraße sind in m ü. NHN angegeben und folgen der Oberkante der Erschließungsstraßen. Bei sämtlichen Baumaßnahmen sind alle Randbedingungen der Satzung zu berücksichtigen. Neben der Baugrenze aus dem Bebauungsplan sind auch die Abstandflächen der gemeindlichen Abstandsflächensatzung und darüber hinaus die Vorgaben der BayBO Art. 6 einzuhalten. Diese schränken den jeweiligen Bauherrn in der Bebaubarkeit ein, da die Abstandsflächen in der Regel auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen sind. Bei zunehmender Gebäudehöhe vergrößern sich dieser entsprechend. Eine Verkürzung der Abstandflächen ist nicht vorgesehen. Dadurch wird verhindert, dass benachbarte Grundstücke beeinträchtigt werden.

Die genaue Hanglage wurde auch anhand eines 3D Modells nochmals genauer untersucht und es lässt sich folgendes feststellen. Das gesamte Plangebiet weist einen Geländeanstieg von Norden nach Süden auf. Ab der Hartwaldstraße 21 und Lindengreppenstraße 17 beginnt das Gelände differenzierter zu steigen, wobei der extremere Geländeanstieg ab den zwei östlichen Grundstücken beginnt.

Zudem lässt sich das Plangebiet in drei Teilbereiche bezogen auf die Zwischenräume der nördlichen und südlichen Bebauung einteilen, siehe hierzu nachfolgendes Bild. Wie im Bild dargestellt bildet die westliche Wohnbebauung im Plangebiet den engsten Zwischenraum der nördlichen und südlichen Gebäude (rot dargestellt). Ab der Hartwaldstraße 21 und Lindengreppenstraße 17 (gelb dargestellt) weitet sich dieser Zwischenraum auf. Eine Beeinträchtigung der nördlichen Grundstücke ist nicht mehr mit der Situation wie bei den Grundstücken entlang des roten Bereiches zu vergleichen.

Eine Verschattungssimulation hat zudem gezeigt, dass es im Bestand in den Wintermonaten (Mittagszeit) vor allem bei den Gebäuden Lindengreppenstraße 25 und 27 und zu teilen auch bei Nr. 19 zu Verschattungen im Untergeschoß kommen kann. Aufgrund des baulichen Abstandes zwischen den Gebäuden Hartwaldstraße 17 und 19, sowie der niedrigeren Garage, ist das Gebäude Lindengreppenstraße 20 und 21 bisher weitestgehend nicht betroffen.

Auf Basis dieser zusätzlichen Analyse und den eingegangenen Bedenken und Anregungen der Bürger und Bürgerinnen wurden Anpassungen an den Gebäudehöhen vorgenommen.

Der überarbeitete Entwurf des Bebauungsplanes sichert nunmehr die vorhandenen Baurechte sowie die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur über den Bestand hinaus. Dafür wurden die Bestandsgebäude vermessen. Auf dieser Grundlage wurde unter Berücksichtigung eines gewissen Spielraumes für energetische Sanierungsarbeiten, die Höhenfestsetzungen getroffen.

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes und die Überarbeitung wird nunmehr die vorhandenen Baurechte sowie die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur über den Bestand hinaus im Quartier gesichert.

Neben den rechtlichen Rahmenbedingungen des Bebauungsplanes sind darüber hinaus alle Bundes- und Landesgesetzte entsprechend zu berücksichtigen. So auch wie bereits vorab erläutert die Abstandsflächensatzung des Marktes Mering und darüber hinaus der BayBO.

Der Markt Mering weist zudem darauf hin, dass Wertminderungen als Folge der Nutzung eines anderen Grundstücks, für sich genommen keinen Maßstab für die Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans bildet. Ein allgemeiner Rechtssatz dahingehend, dass der Einzelne einen Anspruch auf Beibehaltung der planungsrechtlichen Situation hat, von jeglicher Wertminderung bewahrt zu werden, existiert nicht (vgl. BayVGH, Urt. v. 16.05.2013, 2 N 12.260 Rn. 44 juris; BVerwG, Beschl. v. 13.11.1997, 4 B 195/97 Rn. 6 zum Wertverlust durch Erteilung einer Baugenehmigung).

Finanzielle Auswirkungen: