1. Beschreibung des Vorhabens

Erstmalig wurde der Umbau und die Sanierung des bestehenden Mehrfamilienhauses in der Hermann-Löns-Straße 8 im Frühjahr 2018 beantragt. Der damalige Bau- und Umweltausschuss hatte am 12.03.2018 eine Befreiung von Nr. 3 a des Bebauungsplanes Nr. 4 "Nördlich der Hermann-Löns-Straße“ zur Errichtung eines Carports außerhalb der überbaubaren Fläche und einer Befreiung von Nr. 6 (Errichtung eines Nebengebäudes für Fahrräder und Mülltonnen) erteilt. Da jedoch die ebenfalls notwendige Befreiung von der Dachneigung nicht erteilt wurde, galt das Einvernehmen als nicht erteilt. Der Bauantrag wurde daraufhin zurückgezogen und mit geänderter Dachneigung entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplanes neu eingereicht. Das Landratsamt hat das Bauvorhaben daraufhin am 23.08.2018 baurechtlich genehmigt. Auf Antrag des Bauherr und mit Bescheid vom 28.12.2022 wurde die Geltungsdauer der Baugenehmigung bis zum 04.09.2024 verlängert.

Am 22.05.2023 wurde im Landratsamt Aichach-Friedberg ein Tekturantrag zum genehmigten Vorhaben eingereicht. Über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens zum Tekturantrag ist nun zu entscheiden. Im Vergleich zur genehmigten Planung ergeben sich folgende Veränderungen: Die Dachneigung ist etwas flacher, wodurch sich eine geringere Firsthöhe ergibt. Die geplanten Balkone werden kleiner. Das Gebäude selbst ändert sich im Vergleich zur genehmigten Planung kaum. Die Nebenanlagen entfallen, die Stellplätze werden zum Teil anders situiert. Aus vormals geplanten 8 größeren Wohneinheiten werden nun 15 kleinere Wohneinheiten.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      23.05.2023

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  22.07.2023

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 24.07.2023

3. Nachbarbeteiligung

Es gibt zwei baurechtliche Nachbargrundstücke. Die Unterschriften wurden nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

planungsrechtliche Beurteilung:

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des seit dem Jahre 1964 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 4 „Nördlich der Hermann-Löns-Straße“. Das Vorhaben beurteilt sich an dessen Festsetzungen. Auf den Beschlussbuchauszug vom 12.03.2018 wird verwiesen.

In der nachfolgenden Tabelle wird das genehmigte Vorhaben der Tektur gegenübergestellt. Die Verwaltung weist jedoch darauf hin, dass sich das Vorhaben ausschließlich am Bebauungsplan beurteilt. Das Einfügekriterium spielt hier keine Rolle:

* Die Wandhöhe wurde hier im Schnitt im Bereich des Treppenhauses angegeben, im restlichen Bereich ist diese deutlich niedriger.

** Die derzeitige Firsthöhe beträgt laut Eingabeplanung aus dem Jahr 1964 12,42 Meter.

*** Die Anzahl der Wohneinheiten ist vom Bebauungsplan Nr. 4 „Nördlich der Hermann-Löns-Straße“ nicht begrenzt. Die im Bauantrag erwähnte Nutzung als Flüchtlingsappartments stellt nach Auffassung der Verwaltung eine Wohnform dar, welche in einem reinen Wohngebiet wie hier zulässig ist.

**** Die Angaben wurden aus den jeweiligen Bauanträgen übernommen. Der Bebauungsplan lässt gemäß der BauNVO 1962 eine GRZ von 0,30 zu. In der aktuellen Grundflächenberechnung wurden die Balkone und Terrassen nicht wie üblich mitgezählt. Auch inkl. der Balkone und Terrassen ist die zulässige GRZ I mit 0,2915 noch eingehalten.

***** Auch mit der von der Verwaltung errechneten GFZ-Kennzahl hält das Vorhaben die Vorgaben des Bebauungsplanes bzw. der BauNVO von 1962 (0,90) noch ein.

Das Nebengebäude für Fahrräder und Mülltonnen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen im nordwestlichen Grundstücksbereich, für welches der Bau- und Umweltausschuss 2018 eine Befreiung erteilt hatte, ist ersatzlos entfallen. Es wird angemerkt, dass auf der Ostseite für die Mülltonnen eine 6,9 m2 große „Entsorgungsfreifläche“ vorgesehen ist, für die Fahrräder ist im Süden eine 28,50 m2 große Stellfläche vorgesehen. Der Carport außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen im westlichen Grundstücksbereich, für welches der Bau- und Umweltausschuss 2018 eine Befreiung erteilt hatte, ist ebenfalls ersatzlos entfallen.

Der Bauherr beantragt im Tekturantrag die Befreiung von der südlichen Baugrenze, da diese von den geplanten Balkonen überschritten wird. Als Begründung werden bessere Wohnverhältnisse angegeben. Es sind im 1. OG, 2. OG und im DG wie auch in der Planung von 2018 insgesamt 9 Balkone vorgesehen. Die Balkone sind mit jeweils 10,76 m2 (2,69 Meter Tiefe x 4 Meter Breite) nun etwas kleiner als in der ursprünglichen Planung (3,2 Meter Tiefe x 5 Meter Breite = 16 m2). Da die Baugrenzenüberschreitung sogar geringfügiger ausfällt als in der genehmigten Planung und es sich um einen untergeordneten Gebäudeteil handelt, spricht aus Sicht der Verwaltung nichts gegen die Erteilung einer Befreiung. Des Weiteren hält das Vorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein. Positiv zu sehen ist, wenn auch kein entscheidender Faktor, die Reduzierung der Firsthöhe um 1,31 Meter.

Abstandsflächen:

Die Abstandsflächen können auch nach der aktuellen Abstandsflächensatzung des Marktes Mering auf dem Grundstück bzw. innerhalb der Straßenmitte der Tratteilstraße bzw. Hermann-Löns-Straße nachgewiesen werden.

Kinderspielplatzsatzung:

Gemäß der Kinderspielplatzsatzung des Marktes Mering errechnet sich mit insgesamt 763 m2 Wohnfläche eine Spielplatzgröße von 45,78 m2. Gemäß § 4 Abs. 1 muss ein Kinderspielplatz bei tatsächlicher Herstellung immer mindestens 60 m2 groß sein. Der Bauherr stellt einen Kinderspielplatz mit einer Größe von genau 60 m2 inkl. der notwendigen 15 m2 Sandkastenfläche (1 m2 Sandkastenfläche je Wohneinheit) an der südlichen Grundstücksgrenze her. Der Spielplatznachweis ist somit erbracht.

KFZ-Stellplätze:

Gemäß der aktuellen Stellplatzsatzung müssen 21 Stellplätze (19 Anwohnerstellplätze und 2 Besucherstellplätze) hergestellt werden. Tatsächlich werden sogar 23 Stellplätze hergestellt. Bei insgesamt 3 Stellplätzen handelt es sich um gefangene Stellplätze, diese können aber alle akzeptiert werden, da insgesamt 4 Wohneinheiten für sich genommen jeweils 2 Stellplätze benötigen. Der Stellplatznachweis ist somit erbracht bzw. übererfüllt.

Zufahrten:

Momentan ist nahezu die komplette südliche Grundstücksseite eine einzige, überbreite Zufahrt (Breite 30 Meter). Hinzu kommt die zweite Grundstückszufahrt im Nordosten mit ca. 8 Meter Breite. Somit ist ein Bestand an Zufahrten mit ca. 38 Meter vorhanden.

In der genehmigten Planung aus dem Jahr 2018 ist im Südwesten eine Doppelzufahrt mit 5,0 Meter Breite, sowie im Osten mehrere Zufahrten bzw. Stellplätze mit insgesamt 18,83 Meter dargestellt, insgesamt als 23,83 Meter an Zufahrten.

In der aktuellen Planung ist im Osten eine Zufahrt mit ca. 6,5 Meter zu den Stellplätzen 1-12 dargestellt, sowie die direkt von der Tratteilstraße aus anfahrbaren Stellplätze 20-23 mit insgesamt 10 Meter Breite. Im Südwesten ist eine Zufahrt mit ca. 6,9 Meter Breite eingezeichnet. Somit werden insgesamt 23,4 Meter an Zufahrten benötigt, was einer leichten Verbesserung im Vergleich zur genehmigten Planung 2018 und einer massiven Verbesserung zum Bestand entspricht.

Fahrradstellplätze:

Gemäß den Vorgaben der Stellplatzsatzung werden 19 Fahrradstellplätze mit jeweils 1,5 m2 Fläche, also 28,5 m2 Fläche für Fahrräder benötigt. Exakt diese Fläche ist im Eingabeplan dargestellt. Der Fahrradstellplatznachweis ist damit ebenfalls erbracht.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt zum Tekturantrag sein Einvernehmen nach § 36 BauGB und erteilt eine Befreiung von den überbaubaren Grundstücksflächen des Bebauungsplanes Nr. 4 „Nördlich der Hermann-Löns-Straße“ hinsichtlich der Überbauung der südlichen Baugrenze mit den Balkonen.

• Gezeichneter Lageplan
• Eingabeplanung Tektur 05/2023
• Antrag auf Befreiung (Baugrenze)
• Beschlussbuchauszug 2018/2048 vom 12.03.2018
• Genehmigte Eingabeplanung geänderter Bauantrag 06/2018