- Beschreibung des Vorhabens
Das Vorhaben Neubau eines Zweifamilienhauses mit einer Garage, sowie Neubau eines Swimmingpools auf dem noch unbebauten Grundstück Bürgermeister-Koeniger-Straße 10 wurde in der Sitzung am 17.04.2023 vom Bau- und Planungsausschuss behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen wurde nicht erteilt, da kein Entwässerungsplan vorgelegt wurde und die gesicherte Erschließung zum damaligen Zeitpunkt nicht bestätigt werden konnte. Die erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 20 „Südwestlich der Luitpoldshöh“ von der Firsthöhe, von der Traufhöhe, von der Garagenlänge und von der GFZ wurden nicht erteilt.
Der Bauantrag wurde von den Bauherrn am 02.06.2023 beim Landratsamt zurückgenommen und mit geänderter Planung neu eingereicht. Das Landratsamt hat die Gemeinde aufgefordert, über das gemeindliche Einvernehmen zu den geänderten Plänen zu entscheiden. In der neuen Planung wurde die Firsthöhe um 64 cm gesenkt, die Wandhöhe um 46 cm erhöht, eine flacheren Dachneigung (37° anstatt 42°) gewählt. Die Gebäudegrundfläche wurde von 171 m2 (15,00 Meter x 11,40 Meter) auf nun 149,59 m2 (13,98 Meter x 10,70 Meter) reduziert.
- Fiktionsfrist
Eingang: 05.06.2023
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 04.08.2023
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 24.07.2023
- Nachbarbeteiligung
Es gibt vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Wie in der ursprünglichen Planung wurden die Nachbarunterschriften auch in der geänderten Planung vollständig erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 20 „Südwestlich der Luitpoldshöh“ und beurteilt sich nach dessen Festsetzungen.
Auf die Ausführungen in der ursprünglichen Sitzungsvorlage 2023/5349 wird verwiesen. Der Planer beantragt mit dem Bauantrag zwei Befreiungen vom rechtsverbindlichen Bebauungsplan:
Zulässige Traufhöhe (§ 5 Abs. 3):
Eine Befreiung wurde im ursprünglichen Antrag vom 13.03.2023 nicht beantragt. Bei der Prüfung von der Verwaltung wurde aber festgestellt, dass diese Vorschrift nicht eingehalten wurde. Der Planer hat dies nun zur Kenntnis genommen und beantragt im geänderten Antrag eine Befreiung. Bezüglich der Gründe wird auf den beigefügten Befreiungsantrag verwiesen.
Der Bebauungsplan sieht bei einer Bebauung mit 1+D-Geschossen nur eine Traufhöhe von 3,20 Meter vor (§ 5 Abs. 3). Während früher die Traufhöhe bis zur Unterkante des Dachüberstandes ermittelt wurde (was zu überlangen Dachüberständen führte), ist diese inzwischen gemäß einer geänderten Rechtsauffassung (Kommentar Fickert/Fieseler 30 zu § 16 Abs. 2 BauNVO), die auch das Landratsamt vertritt, der Wandhöhe (Schnittpunkt Außenwand/Dachhaut) gleichzusetzen. Aufgrund der jetzigen Auslegung ist es nahezu unmöglich, ein Wohnhaus bebauungsplankonform vernünftig aufzuplanen.
In der jüngeren Vergangenheit wurden daher bereits mehrfach Befreiungen von der zulässigen Traufhöhe vom Bau- und Planungsausschuss bzw. vom Bau- und Umweltausschuss erteilt:
- Neubau Einfamilienhaus mit Doppelgarage, Bgm.-Koeniger-Str. 8, Behandlung im Bau- und Planungsausschuss am 15.03.2021 (Einvernehmen mit 11:2-Stimmen, Vorl.-Nr. 2021/4148) – Wandhöhe 3,70 Meter, Höhe Dachüberstand Traufe 3,20 Meter.
- Neubau Einfamilienhaus mit Doppelgarage, Bgm.-Koeniger-Str. 12, Behandlung im Bau- und Umweltausschuss am 16.07.2018 (Einvernehmen mit 13:0-Stimmen, Vorl.-Nr. 2018/2231) – Wandhöhe 3,93 Meter, Höhe Dachüberstand Traufe 3,20 Meter.
- Errichtung Einfamilienhaus mit Doppelgarage, Anton-Stork-Str. 1, Behandlung im Bau- und Planungsausschuss am 10.10.2022 (Einvernehmen mit 11:2-Stimmen, Vorl.-Nr. 2022/5118) – Wandhöhe 4,015 Meter, Dachüberstand Traufe 3,55 Meter.
Im ursprünglichen Antrag war eine Wandhöhe von 4,01 Meter geplant. Dies hätte sich hinsichtlich des Umfangs der Befreiung im Rahmen der bereits erteilten Befreiungen bewegt. Eine Befreiung in diesem Umfang hatte die Verwaltung daher schon aus Gründen der Gleichbehandlung als unkritisch empfunden.
In der geänderten Planung wurde der Kniestock aber im Vergleich zur ursprünglichen Planung nochmals deutlich angehoben. Es ist nun eine Wandhöhe von 4,47 Meter geplant, was eine Überschreitung des zulässigen Maßes um 1,27 Meter darstellt. Zum Vergleich: Auch nach der ursprünglichen Definition FFB EG bis zur Unterkante des Dachüberstandes wären es ca. 3,75 Meter (nicht bemaßt), was auch nach der ursprünglichen Definition einer Überschreitung von ca. 55 cm. entspricht.
Generell ist eine Befreiung von dieser Festsetzung des Bebauungsplanes nachvollziehbar, um eine vernünftige Nutzbarkeit zu erreichen. Ansonsten wären wohl auch nicht zwei Wohneinheiten im Gebäude umsetzbar. Die Verwaltung weist aber darauf hin, dass die Überschreitung deutlich über den bislang erteilten Befreiungen liegt. Mit einer Befreiung in dieser Höhe würde ein neuer Bezugswert geschaffen, der in künftigen Fällen als Präzedenzfall dienen würde.
Tiefe der Garage einschließlich Nebenräume (§ 6 Abs. 2):
Wie schon im ursprünglichen Antrag ist eine Garage mit anschließendem Technikraum in Länge von 9,0 Metern geplant, der Bebauungsplan lässt nur eine maximale Länge von 8,0 Meter vor (Überschreitung 1,0 Meter). Auf den Befreiungsantrag mit Begründung in der Anlage wird verwiesen.
Der Verwaltung ist keine Befreiung von dieser Festsetzung in der Vergangenheit bekannt. Es handelt sich bei der Befreiung aber nicht um einen Grundzug der Planung, eine Überschreitung um 1,0 Meter ist noch als geringfügig zu beurteilen. Zudem wird die maximal zulässige Garagenlänge/Grenzanbaulänge der BayBO nicht überschritten und die betroffene Nachbarin hat dem Vorhaben zugestimmt.
Die Befreiungen Firsthöhe und Geschossflächenzahl sind nicht mehr erforderlich:
Im ursprünglich Antrag war noch eine Befreiung von der zulässigen Firsthöhe (§ 5 Abs. 4) und der zulässigen Geschossflächenzahl (§ 3 Abs. 1) notwendig. Die maximale Firsthöhe für eine Bebauung mit 1+D beträgt 8,50 Meter über FFB EG. Die geplante Firsthöhe betrug in der ersten Planung noch 9,14 Meter. Nun beträgt die Firsthöhe exakt 8,50 Meter und hält somit die Vorgaben des Bebauungsplanes ein. Die laut Bebauungsplan zulässige Geschossflächenzahl von 0,60 war im ersten Antrag mit 0,68 um 0,08 überschritten. Die GFZ beträgt nun laut Berechnungen des Planers 0,5995 und hält die Vorgabe des Bebauungsplanes somit gerade noch so ein. Der Bau- und Planungsausschuss hatte im April signalisiert, eine Befreiung in diesen Punkten nicht zu erteilen. Daher ist die jetzige Einhaltung des Bebauungsplanes in diesen beiden Punkten positiv zu sehen.
Erschließung:
Zum ursprünglichen Bauantrag wurde keine Entwässerungseingabe eingereicht, das gemeindliche Einvernehmen wurde nicht erteilt, weil die gesicherte Erschließung nicht bestätigt werden konnte.
Beim jetzigen Antrag wurde sofort ein Entwässerungsplan mit eingereicht. Das technische Marktbauamt konnte zum Zeitpunkt der Erstellung der Sitzungsvorlage die eingereichte Entwässerungsplanung noch nicht prüfen, dies wurde aber eine Prüfung bis zur Sitzung zugesagt.
Sollte sich herausstellen, dass die Entwässerung nicht gesichert ist, könnte das gemeindliche Einvernehmen aus diesem Grund nicht erteilt werden.
KFZ-Stellplätze:
Die Wohngrößen reduzieren sich von ursprünglich 122,25 m2 und 128,75 m2 auf nun 119,90 m2 und 107,33 m2. Gemäß der Stellplatzsatzung sind aber nach wie vor 4 KFZ-Stellplätze nachzuweisen. Die Stellplätze sind nach Anzahl und Lage im Vergleich zur letzten Planung unverändert. Der Stellplatznachweis ist damit erbracht. Die Zufahrtsbreite ist ortsüblich und angemessen. Auch der gefangene Stellplatz in der Garage kann akzeptiert werden, da er der gleichen Wohneinheit wie der vorgelagerte Stellplatz zugeordnet werden kann.
Fahrradstellplätze:
Wie in der letzten Planung sind 4 Fahrradstellplätze auszuweisen, welche der Planer im Eingabeplan in ausreichender Größe auch macht. Der Fahrradstellplatznachweis ist damit erbracht.
Abstandsflächen:
Wie im ersten Antrag wurde auch nun wieder vom südlichen Nachbarn eine Abstandsflächenübernahmeerklärung unterzeichnet. Aufgrund der geänderten Wand- und Firsthöhen ergibt sich nun eine Fläche von max. 0,55 Meter Tiefe und einer Breite von max. 2,25 Meter, welche vom Nachbar übernommen werden muss (vorher: 1,25 Meter / 4,99 Meter). Des Weiteren können die Abstandsflächen auf eigenem Grund bzw. bis zur Straßenmitte vollständig eingebracht werden.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig (brutto): € | Einmalig (brutto): € |
Jährlich (brutto): € | Jährlich (brutto): € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
